Нерухомість. Що? Де? Коли?

Ситуація на ринку житла продовжує хвилювати як професіоналів, так і простих городян. Усі задаються питанням - чи стане, нарешті, житло доступним, чи можна очікувати зниження цін? Часом висловлюються діаметрально протилежні думки - одні пророкують швидкий обвал цін на занадто <перегрітому> ринку, інші - пророкують початок нового цінового витка, ажіотаж і стрімкі темпи приросту вартості житла, як у короткострокової, так і довгостроковій перспективі. Між цими крайніми точками зору є одна, більше <помірна>.

Аналитики говорять про те, що ринок нерухомості розвивається циклично: рік стабілізації переміняється роком активного росту.

Ринок знайшов спокій
В 2007 році ринок житла ввійшов у стадію відносної стабільності, ціни росли не більше 1-2% на місяць. Початок 2008-го видалося <печенею> - темпи росту цін на квартири в перші місяці поточного року впритул наблизилися до показників ажіотажу 2006-го. За час стабільності іпотечні кредити дали можливість покупцям квартир придбати практично всі ліквідні про-ти - виник дефіцит.
Учасники ринку заговорили про ціновий бум, що насувається черговому. Продавці кач-венного ліквідного житла відчули підвищений інтерес із боку покупців і грали на збільшення. Але сценарій 2006 року не повторився. Як і очікувалося, квітень поточного року став останнім місяцем значного росту цін на петербурзькому ринку житла. По даним Центра досліджень і аналитики ГК <Бюлетень Нерухомості>, приріст цін за травень склав 2,5%. Темпи росту цін протягом усього місяця поступово вповільнювалися. У середньому в травні збільшення за тиждень становила близько 0,6% (для порівняння - у квітні житло дорожчало в середньому по 1% у тиждень).
Ринок увійшов у стадію стабільності. Ріст цін із січня по травень включно склав 25%. Аналитики не прогнозують істотних потрясінь на ринку житла Петербурга найближчим часом і очікують плавний ціновий ріст цін у розмірі 10-15% до кінця поточного року.

Коментарі
Ніна Кузнєцова, генеральний директор <МИАН агентство нерухомості>:
Протягом 2007 року ринок міського житла Петербурга характеризувався стійким ростом цін у середньому не більше ніж на 1,5% на місяць. У цілому за 2007-й середня вартість житла збільшилася більш ніж на 25%. Така динаміка була обумовлена, у першу чергу, поступовою активізацією відкладеного попиту, до-раю особливо виявилася в найбільш ліквідних сегментах житлової нерухомості.
З початку 2008 року ринок житла Петербурга продовжує демонструвати стійкий ріст цін на первинному й вторинному сегментах. Причому ціни на квартири в Петербурзі ростуть набагато більше високими темпами, чим у Москві.
Для порівняння, за період із грудня 2007 року по квітень 2008-го житло в Москві подорожчало в середньому на 12% (ріст вартості новобудов не перевищив 8%, вторинне житло збільшилося у вартості на 15%). У той час як у Петербурзі середній ріст ціни пропозиції за аналогічний період склав порядку 24%, причому найбільший приріст був зафіксований саме в сегменті новобудов.
Досить активно останнім часом розвивається сегмент заміської нерухомості. За 2007 рік число покупок про-тов малоповерхове заміське житло зросло приблизно на 20%. Ми прогнозуємо збільшення цін на міське житло в 2008-м більш ніж на 40%. Прогнозований ріст цін на заміському ринку цього року складе приблизно стільки ж. Найбільш високий ріст цін очікується на півдні Ленобласти (до 60%). У північних районах темпи росту цін будуть істотно менше - близько 25%.
Володимир Гаврильчук, генеральний директор корпорації <Адвекс Нерухомість>:
На мій погляд, ціни в середньостроковій перспективі будуть поводитися досить стабільно. Це пов’язано з більш-менш реалізованим відкладеним попитом. Цього року на вторинному ринку нерухомості очікується літній затишок, зниження кіл-ва угод, приріст цін залишиться на рівні інфляції.
До осені ми прогнозуємо стійке зростання перерахованих показників. Причин тому трохи: високі ціни на енергоносії, що триває стійкий ріст федеральних інвестицій у Північно-Західний регіон. Збережуться й інші макроекономічні фактори останнього років, які сприяли бурхливому динамічному розвитку Петербурга й Ленінградської області. Оскільки існують тенденції до збільшення інвестицій, як федеральних, так і з боку провідних російських монополістів, все це неминуче відіб’ється на ринку нерухомості. Навіть, незважаючи на те, що будуть уводитися нові проекти - миллионники, місто в стані це переварити за умови, що наша адміністрація зможе забезпечити інфраструктуру: транспортну, інженерно-енергетичну й соціальну.
У цілому, на сьогоднішній день, у деяких сегментах ринку нерухомості спостерігається істинно російський феномен - пропозиція випереджає попит, але ціни ростуть. Небажання продавців знижувати ціни пояснюється стійкою макроекономічною ситуацією, а також тим, що нерухомість була й залишається консервативним, але найбільш надійним засобом інвестування - заощадження капіталу. На закінчення: важливим фактором, що впливає на ціну, є ринок іпотеки. Поточний стійкий тренд - подорожчання іпотечних продуктів, і це теж безумовний фактор, що впливає на ринок нерухомості.
Сергій Бобашев, первостипеный аналітик ГК <Бюлетень Нерухомості>:
Наприкінці прош-го року аналитики ринку нерухомості висловлювали свої припущення про те, що ціни на житло почнуть рости на початку весни 2008 року. Однак ріст почався вже в грудні 2007-го. Провиною тому, швидше за все, є рекордне кіл-в іпотечних кредитів, що було видано в третьому кварталі прош-го року.
На початку травня середня ціна квадратного метра житла в Петербурзі <перевалила> за 100 тис. рублів. Але ринок поступово входить у стадію стабільності. Травневі свята істотно пригальмували ріст цін - за місяць приріст склав усього 2,5%.Швидше за все, у літні місяці ринок остаточно заспокоїться, і приріст вартості встановиться на рівні інфляції.
Надії будівельників і продавців на значний ріст цін - не виправдалися, повторення цінового буму 2006 року не відбулося. Активність купівельного попиту за квітень знизилася на 30% і досягла рівня осінніх місяців прош-го року. Улітку на ринку не відбудеться значних змін, восени можливо чергове прискорення темпів росту цін. У результаті за поточний рік ціни повинні збільшитися в середньому на 40%.
Михайло Бимон, директор департаменту маркетингу й розвитку корпорації <Петербурзька нерухомість>:
У травні закінчився період бурхливого росту цін, кіт-рый ми спостерігали з початку поточного року. На мій погляд, підсумковий ріст цін за 2008 рік на ринку житла Петербурга складе не менш 35-40%. Із січня по травень поточного року ріст склав близько 25%. Отже, до кінця року приріст складе не більше 15%.
Показники активності купівельного попиту, настільки значні в січні-березні цього року, на даному етапі істотно знизилися. Недолік пропозиції до кінця року компенсується після виходу на ринок нових проектів. Ринок на даному етапі перебуває в спокійному стані, літній затишок не привнесе значних змін. Осінні місяці будуть характеризуватися плавним ростом цін.
Геннадій Стерник, первостипеный аналітик Російської гільдії риэлторов:
Після стрімкого стрибка цін в 2006 році ринок нерухомості стабілізувався. Однак ріст цін триває, і дана тенденція буде мати місце й надалі. Цьому сприяють трохи факторів. У країну приходить великий капітал, що стимулює населення до реалізації відкладеного попиту, підкріпленого істотним збільшенням реальних доходів і нагромаджень. Збільшилися ціни на нафту, виріс обсяг інвестицій в економіку з усіма наслідками, що випливають звідси, для ринку нерухомості. Зміцнення рубля й сплеск інфляції викликали нову хвилю недовіри населення до стану валютно-фінансової системи держави, що стимулювало інтерес інвесторів до ринку нерухомості. Думаю, що до кінця 2008 року житло в Петербурзі буде коштувати порядку $5 тис. за кв. м.
Леонід Сандалів, заступник директора агентства нерухомості <Бекар>:
У травні поточного року темпи росту цін на вторинному ринку житла Петербурга значно знизилися в порівнянні з попередніми місяцями. На ринку новобудов приріст був і зовсім незначним - усього 0,4%. Ринок на даному етапі перебуває в урівноваженому стані, значних потрясінь не передбачається. Кіл-В об-тов у пропозиції на даному етапі повільно росте, малоликвидные про-ти застоюються в лістингах, продавати їх стає усе сутужніше. Реальні продажі вже на даному етапі йдуть уже по більше низьким цін, чим споконвічно заявлено. Покупці торгуються й можуть забезпечити собі 5% знижку по стандартним про-там, яких на даному етапі на ринку чимало.
Улітку звичайно спостерігається застій на ринку. Активізація, швидше за все, почнеться тільки восени, коли люди повернуться з відпусток. До кінця року ріст цін, швидше за все, складе 10-15%. Якщо говорити про більше довгострокову перспективу, багато чого буде залежати від ситуації на світовому ринку нерухомості. Так, на даному етапі в багатьох містах Європи спостерігається істотне зниження цін на житло - у середньому на 10-20%. Поки макроекономічні показники не припускають зниження росту цін на російському ринку - нафта дорожчає, доходи населення ростуть. Але ажіотаж 2006 року показав, що на російському ринку нерухомості дуже сильний фактор панічних настроїв. Імовірно, у далекій перспективі тенденції західних ринків можуть відбитися й у нас.
Яна Долотова, керівник відділу аналитики й консалтингу агентства нерухомості <Итака>:
З початку поточного року середня вартість квадратного метра на ринку нерухомості підросла на 24-25% і сос-ет сьогодні приблизно 101 тис. руб. Поточний стан ринку житла в Петербурзі можна охарактеризувати як стабільне. Ціни продовжують рости по інерції, але незначно. Активність купівельного попиту знижується щодо показників початку року. Середня ціна попиту на вторинному ринку на даному етапі сос-ет 90 тыс. руб., на первинному - 80 тис. руб. Обсяг пропозиції поки не перетерпів істотних змін, тенденція до нагромадження обсягу пропозиції поки не істотна. Улітку на ринку житла традиційно наступає період затишку, що, швидше за все, відбудеться й цього року. У серпні, напевно, ринок активізується, в осінні місяці ріст цін на житло буде йти помірними темпами. До кінця року ріст цін у рублях складе 10-15%.

Резюме
Практично всі аналитики ринку нерухомості констатують - петербурзький ринок житла поступово входить у стадію стабільності. Із травня по грудень 2008 року риэлторы прогнозують плавний ріст цін на 10-15%, і загальний річний підсумок - 40%. Літні місяці стануть періодом затишку, активізація ринку почнеться у вересні-жовтні.
Макро- і мікроекономічні показники говорять про те, що зниження цін на житло поки чекати не доводиться. Це підкріплюють і останні дані ринку іпотеки. За 1-ый квартал 2008 року було видано іпотечних кредитів 5,5 тис. на 13,5 млрд. руб., що у два рази більше, ніж у першому кварталі 2007 року. Прогнози про ажіотажний ріст цін на житло не виправдуються, сумнівні й припущення про швидкий обвал цін.